成熟帶的二胎，難在哪裡

成熟帶的特徵是「殘值空間大，但估值容易吵」。房貸繳了二十幾年，本金餘額可能只剩原貸的兩三成甚至已經繳清，殘值空間帳面上很漂亮。

問題出在估值。銀行對這個屋齡帶會開始套用殘餘耐用年數的邏輯——鋼筋混凝土建物的法定耐用年數是 50 年，屋齡 35 年就只剩 15 年，貸款年限被壓縮，成數也跟著保守。

但市場現實往往不是這樣。台北市不少三十幾年的公寓，因為地段與土地持分價值，成交價一點都不低。銀行的保守鑑價與市場實際成交價之間的落差，在這一帶最明顯。

以房屋市場價值為核心的評估不套用耐用年數折價，看的是這間房子現在拿到市場上賣得掉多少——這是成熟帶物件在銀行以外還有空間的主要原因。

代書在成熟帶會先看什麼

一、建物與土地的持分是否一致。老公寓常見建物持分與基地持分不相符，或基地持分登記在他人名下。土地持分的價值在這個屋齡帶往往超過建物本身，這一項不能漏。

二、有沒有違建或增建。頂樓加蓋、陽台外推、一樓外推，在成熟帶非常普遍。違建部分不計入擔保價值，而且如果已被列管待拆，會影響整體評估。

三、有沒有未辦保存登記的部分。沒有建號的部分無法設定，實務上只能不計入。

四、都更或危老的進度。如果社區已在整合中，權利變換的階段會影響處分自由度，要確認目前走到哪。