老屋帶的矛盾最強烈：一邊是幾乎沒有一胎負擔、殘值空間理論上最大，另一邊是銀行普遍不承作、產權問題最多。
銀行不做的理由是耐用年數。屋齡超過 40 年，鋼筋混凝土的法定耐用年數只剩不到 10 年，多數銀行的內規會直接排除，或要求極短的貸款年限——那對借款人也沒有意義。
但這一帶的房子並不是沒有價值。老屋多半位在早期開發的核心區段，土地持分的價值可能遠高於建物。都更與危老重建的推動，也讓部分老屋帶的物件出現額外的想像空間。
以市場真實成交價為評估基準，而非耐用年數表，是老屋帶案件唯一合理的估值方式。
代書在老屋帶會先看什麼
一、產權完整性。老屋經過數十年可能歷經多次繼承。實務上常見的狀況是：登記名義人已過世但未辦繼承登記，或繼承人有多位且部分失聯。這種情況要先完成繼承登記才能處分，時程要拉長。
二、有沒有限制登記。查封、假扣押、預告登記，在老屋帶的出現機率明顯較高。謄本的「其他登記事項」必須逐項確認，有限制登記就要先處理。
三、土地與建物是否同一人所有。老屋常見建物與基地分屬不同所有權人，或基地是租用。這直接決定擔保價值的計算方式。
四、有沒有共有人。持分共有在老屋帶非常普遍。設定需要全體共有人同意，若共有人眾多或有失聯者，處理難度會大幅提高。
五、都更整合狀態。若已進入權利變換程序，處分受到限制，必須確認目前階段。
老屋帶成交最活絡的行政區
成交案例多的區域，估值時可比對的實價資料充足，數字爭議較小。
| 行政區 | 平均屋齡 | 近一年成交 | 中位單價 | 資料信心度 |
|---|---|---|---|---|
| 臺北市大安區 | 35 年 | 694 筆 | 105 萬/坪 | 高 |
| 臺北市信義區 | 35 年 | 431 筆 | 87.5 萬/坪 | 高 |
| 臺北市松山區 | 36 年 | 413 筆 | 88.2 萬/坪 | 高 |
| 臺北市士林區 | 36 年 | 402 筆 | 68.2 萬/坪 | 高 |
| 臺中市中區 | 35 年 | 114 筆 | 23 萬/坪 | 高 |
| 基隆市仁愛區 | 41 年 | 97 筆 | 23.5 萬/坪 | 高 |
| 高雄市鹽埕區 | 39 年 | 91 筆 | 18.5 萬/坪 | 高 |
| 新北市萬里區 | 36 年 | 86 筆 | 10.5 萬/坪 | 高 |
| 苗栗縣通霄鎮 | 36 年 | 21 筆 | 10.5 萬/坪 | 中 |
| 屏東縣高樹鄉 | 36 年 | 15 筆 | 8.8 萬/坪 | 偏低 |
| 苗栗縣大湖鄉 | 36 年 | 12 筆 | 11.5 萬/坪 | 偏低 |
| 南投縣水里鄉 | 36 年 | 11 筆 | 12.5 萬/坪 | 偏低 |
| 高雄市旗津區 | 41 年 | 10 筆 | 13.9 萬/坪 | 偏低 |
| 花蓮縣鳳林鎮 | 40 年 | 8 筆 | 11.9 萬/坪 | 偏低 |
| 新北市石門區 | 45 年 | 7 筆 | 8.8 萬/坪 | 偏低 |
| 臺東縣長濱鄉 | 38 年 | 7 筆 | 13.4 萬/坪 | 低 |
| 新北市貢寮區 | 38 年 | 6 筆 | 10.6 萬/坪 | 偏低 |
| 高雄市六龜區 | 36 年 | 6 筆 | 9.2 萬/坪 | 偏低 |
| 苗栗縣南庄鄉 | 42 年 | 5 筆 | 15.8 萬/坪 | 偏低 |
| 雲林縣台西鄉 | 37 年 | 5 筆 | 8 萬/坪 | 低 |
資料信心度指該區實價成交樣本的充足程度。標示「偏低」或「低」的區域，可比對案例少，估值區間會比較寬，建議多取得一兩份不同來源的估值互相對照。
老屋帶二胎常見問題
老屋帶的房子銀行為什麼不好貸？
銀行以殘餘耐用年數評估。鋼筋混凝土建物法定耐用年數 50 年，屋齡約 40 年以上的物件剩餘年數不足，貸款年限被壓縮、成數保守，部分銀行內規會直接排除。但市場成交價未必跟著折價——地段好的老屋，土地持分價值往往支撐住整體行情。
老屋帶辦二胎，代書會先查什麼？
先查產權完整性：登記名義人是否仍在世、繼承登記辦了沒、共有人有幾位、找不找得齊。再查有無查封、假扣押、預告登記等限制登記，以及土地與建物是否同一人所有。這些在老屋帶的出現機率明顯較高。
怎麼知道我家屬於哪一帶？
看建物謄本或權狀上的建築完成日期，用今年減掉就是屋齡。這一頁列出的是各行政區的平均屋齡分類，個別房屋可能與所在區的平均不同，以您自己的謄本為準。
撥款前需要先付費用嗎？
不需要。撥款前收取任何名目的費用都應該立刻停止往來。契約會載明年利率、依民法第 205 條不逾 16%，所有費用逐項列明，任何空白欄位一律不簽。
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