屋齡帶分析・屋齡約 11 到 25 年

中生代的二胎，難在哪裡

市場流通性最好的一帶。房貸繳了一段時間、本金降下來，殘值空間通常最健康。

全台屬於這一帶

有此屋齡帶的行政區

這一帶的平均屋齡

中生代是二胎案件量最大的一帶，原因是它同時滿足兩個條件：房貸已經繳掉一部分本金，而房屋在市場上還很好賣。

以原貸七成、繳了十年以上的典型情況估算，本金餘額大約降到原貸的六到七成，換算回市價大概是四成到五成。市價八成減掉這個數字，殘值空間通常有市價的三成上下——這是四類裡最寬裕的。

加上這一帶的房子屋況通常還可以、社區管理成熟、周邊生活機能已經定型，估值時可比對的近期成交案例充足，估出來的數字爭議小。

一、有沒有增貸過。中生代屋主常在這個階段做過一次增貸或轉貸。謄本上如果有多筆設定或塗銷再設定的記錄，要把時序理清楚，確認目前實際的順位關係。

二、共有狀況。持有超過十年的房屋，可能因為繼承、贈與而變成多人共有。共有物的設定需要全體共有人同意，這件事要在一開始就確認，不然流程走到一半會卡死。

三、有沒有出租。如果房屋有租約且已辦理公證，租賃關係在某些情況下可以對抗後手，這會影響擔保品的評估。有租約要主動說明。

哪些縣市有中生代的行政區

成交案例多的區域，估值時可比對的實價資料充足，數字爭議較小。

行政區	平均屋齡	近一年成交	中位單價	資料信心度
桃園市桃園區	22 年	1464 筆	31.8 萬/坪	高
桃園市中壢區	20 年	1435 筆	30.9 萬/坪	高
新北市淡水區	16 年	1363 筆	31.8 萬/坪	高
新北市板橋區	24 年	1182 筆	58.9 萬/坪	高
高雄市三民區	24 年	1121 筆	28.8 萬/坪	高
新北市新莊區	24 年	1094 筆	49.6 萬/坪	高
臺中市北屯區	18 年	1074 筆	33.6 萬/坪	高
新竹市新竹市	21 年	1023 筆	35.9 萬/坪	高
臺中市西屯區	24 年	851 筆	34.7 萬/坪	高
高雄市鳳山區	22 年	841 筆	27.4 萬/坪	高
新北市汐止區	23 年	750 筆	41.6 萬/坪	高
桃園市龜山區	15 年	701 筆	37.4 萬/坪	高
高雄市楠梓區	15 年	697 筆	30.4 萬/坪	高
臺南市永康區	22 年	612 筆	25.5 萬/坪	高
高雄市左營區	19 年	606 筆	31.9 萬/坪	高
桃園市楊梅區	19 年	592 筆	22.6 萬/坪	高
屏東縣屏東市	24 年	560 筆	19.4 萬/坪	高
臺中市南屯區	21 年	555 筆	35 萬/坪	高
高雄市前鎮區	22 年	528 筆	30.1 萬/坪	高
臺中市太平區	19 年	525 筆	31.8 萬/坪	高

資料信心度指該區實價成交樣本的充足程度。標示「偏低」或「低」的區域，可比對案例少，估值區間會比較寬，建議多取得一兩份不同來源的估值互相對照。

屋齡約 10 年以內

新成屋與次新屋。銀行端限制最少，但一胎往往才剛開始繳，殘值空間反而是四類裡最緊的。

屋齡約 26 到 40 年

銀行開始以耐用年數限縮年限的一帶。房貸多半繳得差不多，殘值空間大，但估值爭議也開始出現。

屋齡約 40 年以上

銀行幾乎不做的一帶。房貸通常已清償，殘值空間最大，但產權瑕疵的機率也最高。

中生代的房子銀行為什麼不好貸？

中生代在銀行端的限制其實不多。這一帶比較常見的卡點不是屋齡，而是一胎餘額還很高，殘值空間被壓縮。

中生代辦二胎，代書會先查什麼？

先查有沒有增貸或轉貸過、謄本上的設定與塗銷時序、共有狀況，以及有無已公證的租約。

怎麼知道我家屬於哪一帶？

看建物謄本或權狀上的建築完成日期，用今年減掉就是屋齡。這一頁列出的是各行政區的平均屋齡分類，個別房屋可能與所在區的平均不同，以您自己的謄本為準。

撥款前需要先付費用嗎？

不需要。撥款前收取任何名目的費用都應該立刻停止往來。契約會載明年利率、依民法第 205 條不逾 16%，所有費用逐項列明，任何空白欄位一律不簽。

加入富貸官方 LINE，把房屋狀況與資金需求說給專人聽，代書視角免費評估：可貸空間、費用總額、流程時程一次講清楚。

填五個欄位就好，我們先調謄本確認產權，再把數字算給您看。免費、保密、不推銷。