成熟帶・屋齡約 26 到 40 年

臺北市的成熟帶二胎

臺北市這一帶的中位單價落在每坪 61.4 萬到 91.9 萬之間。可貸空間的算式是「市價 × 可貸成數 － 一胎本金餘額」，關鍵變數是一胎還剩多少，不是屋齡本身。要準確數字需要調謄本確認。

臺北市共有 8 個行政區的平均屋齡落在這一帶，近一年合計 3547 筆實價成交，中位單價從每坪 61.4 萬到 91.9 萬。各區實價樣本都算充足，估值的可比對基礎穩定。

臺北市屬於成熟帶的行政區

行政區	平均屋齡	近一年成交	中位單價	中位總價	資料信心度
中山區	33 年	775 筆	82.7 萬/坪	1880 萬	高
內湖區	26 年	616 筆	71.4 萬/坪	2388 萬	高
北投區	29 年	493 筆	61.5 萬/坪	1836 萬	高
文山區	30 年	464 筆	61.4 萬/坪	1810 萬	高
萬華區	34 年	386 筆	63.1 萬/坪	1380 萬	高
中正區	29 年	322 筆	91.9 萬/坪	2533 萬	高
大同區	30 年	264 筆	75.5 萬/坪	1860 萬	高
南港區	25 年	227 筆	79.4 萬/坪	2475 萬	高

屋齡為該行政區的成交物件平均值，個別房屋請以謄本上的建築完成日期為準。信心度反映實價樣本充足程度。

成熟帶的特徵是「殘值空間大，但估值容易吵」。房貸繳了二十幾年，本金餘額可能只剩原貸的兩三成甚至已經繳清，殘值空間帳面上很漂亮。

問題出在估值。銀行對這個屋齡帶會開始套用殘餘耐用年數的邏輯——鋼筋混凝土建物的法定耐用年數是 50 年，屋齡 35 年就只剩 15 年，貸款年限被壓縮，成數也跟著保守。

但市場現實往往不是這樣。台北市不少三十幾年的公寓，因為地段與土地持分價值，成交價一點都不低。銀行的保守鑑價與市場實際成交價之間的落差，在這一帶最明顯。

以房屋市場價值為核心的評估不套用耐用年數折價，看的是這間房子現在拿到市場上賣得掉多少——這是成熟帶物件在銀行以外還有空間的主要原因。

一、建物與土地的持分是否一致。老公寓常見建物持分與基地持分不相符，或基地持分登記在他人名下。土地持分的價值在這個屋齡帶往往超過建物本身，這一項不能漏。

二、有沒有違建或增建。頂樓加蓋、陽台外推、一樓外推，在成熟帶非常普遍。違建部分不計入擔保價值，而且如果已被列管待拆，會影響整體評估。

三、有沒有未辦保存登記的部分。沒有建號的部分無法設定，實務上只能不計入。

四、都更或危老的進度。如果社區已在整合中，權利變換的階段會影響處分自由度，要確認目前走到哪。

屋齡約 10 年以內

新成屋與次新屋。銀行端限制最少，但一胎往往才剛開始繳，殘值空間反而是四類裡最緊的。

屋齡約 11 到 25 年

市場流通性最好的一帶。房貸繳了一段時間、本金降下來，殘值空間通常最健康。

屋齡約 40 年以上

銀行幾乎不做的一帶。房貸通常已清償，殘值空間最大，但產權瑕疵的機率也最高。

臺北市有哪些行政區屬於成熟帶？

臺北市共有 8 個行政區的平均屋齡落在屋齡約 26 到 40 年，分別是中山區、內湖區、北投區、文山區、萬華區、中正區、大同區、南港區。這是以行政區平均值分類，個別房屋以自己謄本上的建築完成日期為準。

臺北市的成熟帶物件，二胎大概能貸多少？

臺北市這一帶的中位單價落在每坪 61.4 萬到 91.9 萬之間。可貸空間的算式是「市價 × 可貸成數－一胎本金餘額」，關鍵變數是一胎還剩多少，不是屋齡本身。要準確數字需要調謄本確認。

代書辦臺北市的成熟帶案件，最常卡在哪？

違建與持分。成熟帶常見頂樓加蓋、陽台外推，這些不計入擔保價值；另外建物與基地持分不一致的情況也不少，土地持分價值在這個屋齡帶往往是重點。

撥款前需要先付費用嗎？

不需要。撥款前收取任何名目的費用都應該立刻停止往來。契約載明年利率、依民法第 205 條不逾 16%，費用逐項列明，空白欄位一律不簽。

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