中小企業主的週轉關卡：不用 401 報表，用廠房價值撐過旺季備貨

做食品代工的張老闆，旺季前需要 600 萬備料。銀行看 401 報表：淡季營收下滑，婉拒。但張老闆名下的透天廠辦市值 2,400 萬，一胎只剩 800 萬。

代書怎麼處理

調謄本確認產權單純後，以透天廠辦估值 2,300 萬（實價行情），二順位設定核貸 600 萬，年利率 10%、按月付息，旺季回款後一次清償。從 LINE 諮詢到撥款四個工作天。

關鍵點

• 銀行看報表，代書二胎看不動產價值——營收波動大的生意人，資產才是最穩的信用。
• 短期週轉選「按月付息、到期還本」，月付輕，回款即清償，總利息反而低。
• 提前清償無違約金，張老闆實際只用了五個月。